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Tributación en la adquisición de un inmueble por una persona física no residente en España

Tributación en la adquisición de inmuebles en España.

Tal y como apuntan diversos medios, la crisis está quedando en el pasado y como parte del progreso económico  la “reactivación del mercado inmobiliario” jugará un papel importante. Pese a que determinados medios informan que la demanda inmobiliaria se ha incrementado en el mercado interno español, especialmente en la vivienda vacacional, es cierto también que una gran parte de esta “reactivación del mercado inmobiliario” es debida a la adquisición de inmuebles en España por parte de personas físicas no residentes.

La adquisición de inmuebles en España por parte de personad físicas no residentes genera el devengo de determinados impuestos, tanto por la propia operación de compra venta como por la consecuente titularidad de dichos inmuebles. En este artículo detallaremos la primera parte, es decir los impuestos que se devengan con motivo de la adquisición de un inmueble, y en nuestra siguiente publicación detallaremos aquellos impuestos que se generan con ocasión de la consecuente titularidad sobre un inmueble por su adquisición por una persona física no residente en España.

 

Adquisición de un inmueble por una persona física no residente en España.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Las adquisiciones de inmuebles realizadas entre dos personas físicas están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

La sujeción se fundamenta en las reglas de aplicación del impuesto, basadas en el principio de territorialidad. La ley establece que en las transmisiones onerosas de bienes situados en el territorio español se exige la liquidación y pago del impuesto con independencia del tipo de bien y de la persona obligada al pago

El sujeto pasivo obligado al cumplimiento de todas las obligaciones formales y materiales (liquidación y pago) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en esta operación es el adquirente.

En este sentido, el impuesto se exige por que el inmueble está ubicado en España sin tener en consideración quien es o donde está ubicada la persona que lo adquiere, por tanto no importa que la persona física sea no residente, es decir que este establecida fuera de España o que incluso esté establecida en un territorio considerado como paraíso fiscal, por tanto en ambas circunstancias corresponderá al adquirente cumplir con las obligaciones establecidas legal y reglamentariamente.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales está cedido a las Comunidades Autónomas, por tanto, el impuesto deberá liquidarse de acuerdo a las reglas de la Comunidad Autónoma en cuyo territorio se encuentra ubicado el inmueble. Entonces el tipo de gravamen será establecido por cada Comunidad Autónoma, ponemos de ejemplo la Comunidad de Madrid con un tipo de gravamen del 6%.

Cabe señalar que si se trata de la adquisición de un bien inmueble nuevo, la operación de compra venta estará sujeta al Impuesto sobre el Valor añadido.

 

Impuesto sobre la Renta de No Residentes

Por otro lado, si el inmueble es adquirido a una persona física no residente, es decir el vendedor es no residente, existirá la obligación de efectuar una retención del 3% sobre el valor de venta del inmueble, a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, este impuesto grava la ganancia obtenida con ocasión de la transmisión de un inmueble situado en territorio español. Obligación que deberá cumplir el comprador del inmueble.

 

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

Este Impuesto es conocido como la Plusvalía Municipal y por regla general debe ser liquidado por el vendedor. No obstante, de acuerdo a la normativa de Haciendas Locales, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica que adquiera el terreno, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España.

Por tanto, según la normativa de Haciendas Locales, si el vendedor es una persona física no residente en España, la liquidación de la Plusvalía Municipal podría ser exigida en sustitución al comprador.

El tipo de gravamen de este Impuesto estará regulado por el Ayuntamiento en cuyo territorio se encuentre ubicado el inmueble, y por tanto la liquidación deberá presentarse en este mismo Ayuntamiento.

La liquidación de este Impuesto se realiza aplicando determinados coeficientes de actualización al valor catastral del terreno, en virtud del número de años que se tuvo la propiedad del inmueble. A este valor actualizado se le aplicaría el gravamen establecido por el correspondiente Ayuntamiento.